MP 1.065/2021: As Sinergias Entre os Fundos de Investimentos Imobiliários, os Operadores Ferroviários Independentes e as Operações Urbanas Consorciadas -IHERING GUEDES ALCOFORADO

Nesta nota chamo atenção que algumas das inovações institucionais estabelecidas pela MP nº 1.065/2021 que institui a nova política ferroviária brasileira, a qual traz no seu bojo um giro nas condições de possibilidades da política de transporte publico de passageiro baseado no modal metroviário/ferroviario possivel de ser potencializada via as Operações Urbanas Consorciadas.

A primeira inovação é a institucionalização da figura do Operador Ferroviário Independente (OFI), com direito à construção e exploração de ferrovias particulares mediante simples registro na ANTT, desde que estas ferrovias se localizem exclusivamente em áreas privadas e observem as diretrizes da política nacional de transportes ferroviários.

No caso em tela, a autorização outorgada ao operador ferroviário independente será automática sempre que apresentadas as documentações exigidas nas normas regulatórias, e as ferrovias exploradas estarão sujeitas à regulação e fiscalização de trânsito e segurança da ANTT.

A segunda inovação é que os Estados, Municípios e o Distrito Federal estão autorizados pelo Art. 28 a outorgarem serviço de transporte ferroviário que não faça parte do Subsistema Ferroviário Federal, cabendo à União o estabelecimento de diretrizes, o que alarga as condições de possibilidades das Operações Urbanísticas (porque não as Operações Urbanas Consorciadas consagradas no Estatuto da Cidade).

Atente-se que tendo em conta as ditas OPERAÇÕES URBANÍSTICAS a MP 1.061/2021 esbelece no seu Art. 28 que a instalação de nova infraestrutura ferroviária em zonas urbanas ou em zonas de expansão urbana deve observar o regime urbanístico disposto em legislação municipal e distrital e as disposições do plano municipal de mobilidade urbana, quando houver, o que cria as condições para a construção ou expnsão de um ramal de metro sem plano municipal de mobilidade. Ao tempo que determina de um lado que

§ 1º — Quando se tratar de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas formalmente instituídas, deverão ser observadas também as disposições do plano de desenvolvimento urbano integrado.

E, por outr lado, exclui sua jurisdisção ao âmbito das instalações internas dos portos organizados:

§ 2º — O disposto no caput não se aplica às instalações internas dos portos organizados, que deverão observar o respectivo plano de desenvolvimento e zoneamento.

Uma outra novidade é estabelece no seu Art. 29 que o projeto de implantação de infraestruturas ferroviárias no contexto urbano poderá abranger o projeto urbanístico do entorno, com a finalidade de minimizar possíveis impactos negativos e propiciar o melhor aproveitamento do solo urbano, de modo a maximizar os efeitos positivos para o desenvolvimento urbano. Ou que assegura a possibilidade de intetração dos investimentos nas infraestruturas de transportes e urbaística/habitacional

Por fim, uma outra inovação é que

§ 1º — O projeto urbanístico de que trata o caput poderá (não específica em que condições)ser elaborado pela administradora ferroviária ou a seu requerimento e deverá ser submetido à aprovação do Município, observado, nas regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões, o respectivo regime de governança interfederativa.

As implicações dessa inovação são alargadas ao admitir que a responsável pelo projeto urbanístico poderá ser uma SEP (Sociedade de propósito específico) e que ess ente poderá constituir um fundo de investimento imobiliário(FII)

§ 2º — O projeto urbanístico aprovado pela administração pública poderá ser executado por meio de sociedade de propósito específico composta pela administradora ferroviária, que poderá:

I — constituir fundo de investimento imobiliário, com atribuições que vão além das tradicionais, pois se de um lado incorpora as atribuições tradicionais que visam isolar sua contabilidade e gestão, especialmente quanto:

a) ao recebimento de receitas;

b) à administração de ativos; e

c) ao recolhimento de impostos e taxas;

II — ser aberta à adesão dos titulares de direitos reais sobre os imóveis públicos ou privados necessários à execução da operação, mediante sua entrega a título de integralização de capital;

……

IV — alienar ou explorar comercialmente os imóveis que produzir.

Do outro lado, ainda no § 2ºtem suas atribuições enquanto uma SEP/FII, um ente hibrido não presente nas formas consagradas na teoria e aplicação dos principios do Project Finance, alargadas dado que passa a ter um direito até então atribuido ao poder judiciario, o de promover a execução das desapropriaçoes

III — promover a fase executória de desapropriações e adquirir contratualmente direitos reais não incorporados ao seu patrimônio; e

Essa possibilidade na prática significa criar as condições de possibilidades para que os fundos de investimentos imobiliarios assumam não só os projetos urbanísticos e autorização ferroviária, mas também funções inerente ao poder público ao promover a execução das desapropriações.